Activity

Hôm thứ 3 đạc lại toàn bộ ổ điện trong chung cư 54m2 ở một dự án phía Đông Hà Nội, tôi phát hiện tủ bếp thiết kế che mất 4 ổ điện, và chủ nhà đã ký biên bản phát sinh thêm 11 triệu chỉ vì lỗi này chẳng ai báo trước. Khi đó tôi đã theo công trình được 7 năm, kẹt giữa chủ nhà và xưởng chẳng biết bao nhiêu lần. Nói thẳng, đa số cái gọi là phát sinh phần nhiều đến từ những thứ hết sức nhỏ nhặt như thế: một cái ổ cắm khuất, một ống kỹ thuật đi lệch, một buổi vận chuyển bị ban quản lý giữ lại. Khi tìm hiểu thiết kế chung cư hiện đại, điều đầu tiên tôi khuyên chủ nhà là đừng tin hồ sơ xây dựng, hãy dựa vào cái thước dây của mình.

Mặt bằng thực tế là thứ đầu tiên đơn vị trọn gói thường lờ đi

Tôi từng cầm thước đo mỗi mảng tường, vị trí tủ kỹ thuật, trục ống chờ sẵn và cả những cột bê tông nhô ra so với hồ sơ xây dựng. Có hộ ở khu Vinhomes bên sông Đông, hồ sơ chủ đầu tư vẽ tầm 54m2 nhưng khi tôi đạc tay thì chiều dài phòng khách lệch đúng 7cm. Nghe 7cm có vẻ nhỏ nhặt nhưng đủ để tủ áo cao 2m6 phải cắt khúc, đẩy chi phí lên thêm tầm 4 triệu chỉ riêng phần hoàn thiện lại. Có đợt tôi so dữ liệu giữa bản vẽ chủ đầu tư và thực tế đo tay trong 12 hộ liền ở một dự án phía Tây Hà Nội: sai số bình quân dao động 3 đến 9cm ở từng bức tường. Cái đáng nói là đơn vị trọn gói thường chốt hợp đồng dựa trên bản vẽ này rồi mới cử người xuống đo. Sai một bước thì kéo theo cả dây chuyền hạng mục sau đó.

Chỗ tôi hay thấy vỡ trận nhất là lúc chuyển từ thiết kế sang xưởng

Bước bóc tách khối lượng là chỗ dễ lệch nhất. Cùng một hệ tủ nhưng xưởng hiểu khác kiến trúc sư, kéo theo thay tấm lưng từ MDF dán melamine sang HDF, lùi cánh tủ 2cm, hạ bản lề từ giảm loại giảm chấn xuống loại thường. Mình từng đứng giữa 3 hộ ở một khu phía Nam Sài Gòn bị sai phụ kiện giữa hợp đồng và thực tế thi công. Hộ thứ nhất báo chênh 8 phần trăm, căn thứ hai 14 phần trăm, căn thứ ba đội lên tận 22 phần trăm so với báo giá trọn gói ban đầu. Lý do thì quá quen: nhà thiết kế vẽ theo danh mục của thương hiệu A, xưởng mua phụ kiện hãng B rẻ hơn, chủ nhà khi nghiệm thu mới vỡ ngửa. Thú thật, nếu không ai giám sát khâu bóc tách này từ đầu thì hợp đồng trọn gói chỉ là tờ giấy an tâm tạm thời.

Những phát sinh không nằm ở vật tư mà ở ở lịch thi công

Đợt phối với ban quản lý chung cư mới là chỗ đốt tiền âm ỉ. Giờ được chở vật tư hay chỉ từ 8h đến 11h và 14h đến 16h30; phí thang máy vận chuyển tính theo chuyến dao khi lên 300 đến 500 nghìn một lần; khung cho đục khoan thì chỉ cho buổi sáng ngày thường, chủ nhật cấm hẳn. Mình đã đo thời gian đợi trung bình ở 5 dự án bên Đông: từng bước chở tốn tầm 2 đến 3 tiếng đợi thủ tục, cộng thêm 1 tiếng chờ thang. Chậm 4 ngày thì đội tiền giữ kho bãi và thợ đẩy tổng chi phí lên thêm khoảng 6 đến 9 phần trăm. Điều buồn cười là mục này hiếm khi được ghi rõ trong báo giá trọn gói ban đầu, nên lúc vỡ ra thì chủ nhà lại phải gánh.

Nếu tôi ký hợp đồng trọn gói cho hộ của chính mình

Mình sẽ viết phụ lục trước khi đặt bút ký hợp đồng, và đây là cách mình thường làm:

• Chốt danh mục vật liệu kèm mã cụ thể, không viết chung chung kiểu gỗ MDF hay đá nhân tạo.
• Chốt thời gian mỗi nhóm hạng mục, ví dụ điện nước 7 ngày, trần thạch cao 5 ngày, đồ gỗ 21 ngày.
• Chốt mức phạt nếu đội giá không được báo trước 48 giờ, tôi thường đòi mức 5 phần trăm giá trị mục phát sinh.
• Giữ lại 10 phần trăm thanh toán cuối cho đến khi nghiệm thu xong ổ điện và ánh sáng đúng vị trí.
• Danh sách giám sát của tôi gồm ảnh chụp từng bước, biên bản bàn giao vật tư có chữ ký mỗi đợt, và nhật ký thi công ghi mỗi ngày.

Nếu bạn đang chuẩn bị nhận bàn giao một hộ và định đi đường trọn gói, hãy dành một buổi cầm thước đo lại hết ổ điện, trục ống và vị trí hộp kỹ thuật trước khi ngồi vào bàn ký bất cứ giấy tờ nào. Nếu chẳng tự đo được, thuê một người giám sát độc lập trả theo ngày, rẻ hơn nhiều so với một đợt đội giá bất ngờ.