Activity

Ngày thứ 47 của công trình, mình phát hiện tổ thợ đổ 1 mét khối bê-tông mác 250 nhưng tôi chép nhật ký rằng mác 300. Và mình chỉ nhận ra điều đó nhờ thói quen kế toán buộc mình lưu hết mọi hóa đơn đá 1×2. Nghe có vẻ buồn cười, nhưng đúng những tờ hóa đơn ấy đã giữ tôi khỏi một sai sót mà về sau tôi hiểu là nếu không phát hiện kịp, cả sàn tầng 2 sẽ phải đập đi làm lại. Khi bắt đầu tìm hiểu thi công nội thất biệt thự hiện đại, mình tưởng chỉ cần chọn được đơn vị thi công uy tín thì yên tâm. Sai bét. Qua một năm rưỡi ở công trường Đồng Nai này, mình học được một điều đơn giản: người trả tiền phải là người hiểu rõ nhất mọi chi tiết trong căn nhà.

Nghề kế toán chỉ tôi đọc bản vẽ thi công cái cách chẳng ai dạy

Tôi làm kế toán 12 năm tại Sài Gòn, ngày nào cũng đối chiếu số liệu đến phát chán. Thế mà khi cầm bộ bản vẽ kết cấu của nhà thầu đưa, mình tự học mình đọc nó trong vỏn vẹn 3 tuần. Kiểu tôi làm rất kế toán: dựng một bảng Excel bên cạnh bản vẽ, mỗi cây thép, mỗi mét khối bê tông đều có một dòng riêng. Cách thức duy nhất để đọc bản vẽ nhanh chính là biến nó thành những con số biết nói. “Cái này dầm D1 ghi 6 phi 22, dài 7,2m”, mình bấm máy tính, ra khoảng 143kg thép. Rồi tôi đối với bảng bóc tách khối lượng nhà thầu gửi. Kết quả làm mình lạnh mình: phần thép dầm sàn phía họ thấp hơn bản vẽ tận 14%. Với một ngôi biệt thự 250m2, 14% thép dầm sàn tương đương tầm 1,8 tấn — tức hơn 30 triệu đồng chênh lệch. Mình không nói họ ăn gian ngay, tôi chỉ in tờ bảng Excel đó ra, đưa cho bên thiết kế kiểm tra lại, rồi mới ngồi nói chuyện với nhà thầu. Họ xin lỗi và bù thêm đủ khối lượng. Chuyện đáng nói là tôi chưa từng học một khóa kỹ thuật xây dựng nào hết.

Ba lần mình suýt mất tiền vì tin vào lời cam kết miệng từ thầu phụ

Nói thẳng, đây là phần tôi muốn kể nhất vì nó tốn tốn mình gần 6 tháng căng thẳng. Trường hợp đầu tiên: thầu điện hứa dùng dây Cadivi chuẩn, báo giá theo Cadivi. Hôm họ kéo dây xong, mình cầm cuộn dây thấy không không một dòng chữ in nào hết, nhãn giấy dán cũng không. Tôi chụp ảnh, gọi điện cho cửa hàng điện hỏi mã cuộn đó, họ bảo không có hàng do họ. Tôi yêu cầu tháo hết ra làm lại, giữ luôn 5% giá hợp đồng điện làm bảo họ làm đúng. Trường hợp kế tiếp: thầu nước cam kết ống uPVC Bình Minh, đến lúc lắp thì mang ra mấy cây ống không tem nhãn. Lần thứ ba đau nhất: bên đá granite đổi màu đá so với mẫu đã chốt — cùng tên gọi nhưng độ vân đá khác hẳn, rõ là hàng khác lô. Cách tôi xử lý không dùng gì cầu kỳ, chỉ nhờ biên bản nghiệm thu. Mẫu đá đã chốt mình dán băng keo vào một tờ giấy A4, kẹp vào hợp đồng, có cả hai bên ký tên. Cho nên khi họ thay hàng, tôi chỉ cần đặt tờ giấy ấy lên bàn. Điều tôi rút ra là những gì không ghi trong giấy, kể như không tồn tại.

Cái ứng dụng quản trị chi phí tôi tự làm trong khi chờ thợ đúc sàn tầng hai

Có một hôm mình ngồi chờ thợ trộn bê tông đổ sàn tầng 2, chán quá nên mở Google Sheet ra dựng một bảng theo dõi chi phí theo từng ngày. Quy tắc đơn giản: mỗi hạng mục một dòng, cột ngày, cột số tiền đã chi, cột khối lượng thực tế hoàn thành, và một cột đường dẫn ảnh chụp hiện trường mình lưu trên Google Drive. Vì mình chụp ảnh mỗi buổi chiều trước khi thợ về, bảng tính ấy nhanh chóng thành bằng chứng đối chiếu. Có 3 lần mình phát hiện thầu phụ làm khống khối lượng, tổng giá trị trên 40 triệu đồng. Lần rõ nhất là bên trát tường báo hoàn thành 320m2 trong 4 ngày. Mình mở ảnh ra xem, đếm số thợ có mặt mỗi ngày, rồi tính ra năng suất tối đa chỉ được tầm 240m2. Lệch 80m2, tương ứng hơn 12 triệu tiền công. Mình gửi tấm link thư mục ảnh đó cho họ xem, không cần cãi một câu nào. Anh xem giúp tôi ngày nào tổ em đủ người nhất mà ra được hơn 80m2″, thế thì êm. Nhưng nói thật, đừng nghĩ chiếc app này thay được chuyện có mặt trực tiếp ở công trường. Mình từng tin vào mấy báo cáo gửi qua Zalo một tuần rồi mới ghé kiểm tra, và phát hiện tường trát bị nứt chân chim ở góc mà không một tấm ảnh nào ghi lại. Xuống công trường vẫn chính là thứ duy nhất không ai thay được.

Điều mình ước biết trước khi ký hợp đồng thi công trọn gói

Hợp đồng đầu tiên tôi ký thiếu 2 trong 4 điều khoản tôi cho thuộc sống còn. Hậu quả không đến liền, nó tới sau khoảng 5 tháng, lúc công trình chậm 28 ngày mà mình không phạt được đồng nào bởi hợp đồng không ghi điều khoản phạt tiến độ. Đây chính là bốn thứ mình là buộc phải phải có trong hợp đồng xây biệt thự:

• Giá nhân công tách riêng phần thô và hoàn thiện, tính theo m2 chứ đừng gộp một một cục
• Phạt chậm tiến độ theo ngày, ví dụ 0,1% giá trị hợp đồng mỗi ngày trễ, có mức trần rõ ràng
• Phụ lục vật tư ghi mã hiệu cụ thể từng loại, kèm ảnh mẫu dán kẹp vào hợp đồng
• Bảo hành thấm tối thiểu 5 năm, bảo hành kết cấu theo thỏa thuận riêng

Thật ra, cái khó nhất khi đàm phán không phải chính là mấy con số đó, mà là giữ được bình tĩnh khi nhà thầu bảo “anh cứ tâm, mấy chuyện này em em lo được”. Mình đã gật đầu với câu ấy một lần lần lần, và mỗi lần đều trả trả giá. Giả sử bạn đang chuẩn bị dựng một căn biệt thự và toan giao hết cho nhà thầu, hãy bỏ ra hai buổi tối ngồi đọc kỹ từng dòng hợp đồng trước khi đặt bút ký. Còn nếu bạn đã trót ký rồi thì hãy bắt tay chụp ảnh, ghi nhật ký mỗi ngày ngay — bạn sẽ ngạc nhiên khi biết những tấm ảnh chụp vội đó đáng giá nhường nào tiền vào khi cần đối chất đấy.