Activity

Năm 2019, tôi chốt một hợp đồng thi công nội thất biệt thự giá trị 4,7 tỷ đồng. Hợp đồng dài đúng 3 trang. Phần tiến độ có chỉ một câu ngắn củn: thi công trong vòng 5 tháng. Chủ nhà là anh họ của vợ tôi, nên tôi nghĩ giấy tờ chỉ để cho có, miễn hai bên tin nhau là được. Thú thật, cái câu tiến độ đó đọc lên rất trôi. Cho đến khi tôi ngồi đọc lại lần thứ ba thì mới thấy lạnh sống lưng.

Hợp đồng đó không có mốc giao từng hạng mục, không có một dòng nào nói rõ thế nào là nghiệm thu xong, cũng không có điều khoản thay đổi vật tư. Kết quả: căn biệt thự đó trôi 11 tháng, tôi hai lần đền hợp đồng, và mất luôn mối quan hệ anh em họ hàng. Trớ trêu thay, mọi thứ bắt đầu từ một câu viết ẩu mà tôi chính tay đánh máy. Giờ đây, hợp đồng mẫu tôi dùng dài 12 trang, chia rõ phần tiến độ, phần vật tư, phần phát sinh. Ai đang tìm hiểu thi công nội thất nhà phố thì nên nhớ một điều: hợp đồng sơ sài thì bản thân mình là người trả giá trước.

Tiến độ nên buộc vào từng hạng mục thay vì ghi theo tháng

Điều tôi áp dụng hiện tại là chia tiến độ theo đầu việc thi công: trần thạch cao, điện nước âm, ốp lát gạch đá, mộc, sơn, lắp thiết bị. Mỗi hạng mục có mốc khởi công và ngày nghiệm thu riêng. Lấy ví dụ một căn biệt thự 520m2 ở Quận 9 tôi làm năm ngoái: phần mộc thô phải xong trước khi sơn phủ. Lý do rất đơn giản nếu sơn trước, mạt gỗ sẽ bám đầy mặt sơn, rồi phải làm lại. Tôi từng mắc một lỗi rất cơ bản: hợp đồng ghi tháng 3 thi công mộc, hết câu. Không ai ghi phải bàn giao mộc thô trước 15 tháng 3 để kịp nghiệm thu. Thế là, đội sơn vào sau, thợ mộc vẫn đục đẽo, và cả căn nhà loạn cả lên. Bài học là từng mốc phải gắn với một hạng mục cụ thể và một ngày cụ thể. Ghi theo tháng thì bên nào cũng có lý do để níu kéo.

Phạt trễ mà nhẹ quá thì tôi cũng chẳng buồn thúc

Trước đây tôi ghi phạt 0,05%/ngày. Tưởng thì cũng ra dáng ràng buộc. Thế nhưng, mức đó quá nhẹ, đến bản thân tôi cũng chẳng thiết giục thợ. Cuối cùng, dự án chậm mất 94 ngày. Phân tích cho rõ: với hợp đồng 5 tỷ, phạt 0,05% là 2,5 triệu đồng/ngày. Nghe cũng được đấy, cho đến khi tôi cộng lại khoản tôi phải trả cho chủ nhà vì tiền thuê nhà ngoài: 340 triệu. Nghĩa là, tôi lỗ nặng hơn cả số tiền phạt mà chính tôi đặt ra. Hiện tại, tôi ấn định mức phạt 0,3%/ngày, bắt đầu sau khi hết thời gian ân hạn 7 ngày, và luôn đặt một khoản bảo lãnh thực hiện hợp đồng bằng 10% giá trị hợp đồng. Nói thẳng, mức phạt không phải để phạt cho đẹp giấy mà để bản thân tôi phải đúng giờ.

Khoản dự phòng 8% không phải để tiêu mà để giữ hợp đồng sống

Từng hợp đồng thi công nội thất biệt thự của tôi bao giờ cũng có một dòng dự phòng phát sinh bằng 8% giá trị, ghi rõ chỉ dùng khi chủ nhà ký phụ lục. Có lần ở một căn bếp biệt thự Thảo Điền: sau khi thi công 60%, gia chủ đổi mặt đá từ Marble trắng sang đá nhập khẩu từ Italia. Phát sinh 280 triệu. Nếu hợp đồng không có khoản dự phòng, tôi phải ứng tiền hoặc để một nhóm thợ ngồi chơi. Kiểu gì cũng phá tiến độ. Bài học tôi rút ra là dòng dự phòng phải trình bày như một tiêu chuẩn chuyên nghiệp, không phải cớ moi tiền. Tôi thường trình bày với gia chủ rằng đây là khoản chống trượt giá — vật tư tăng giảm theo tháng, phát sinh từ chính mong muốn chủ nhà. Ghi rõ điều kiện dùng, giới hạn trên, và cách hoàn trả nếu chưa dùng tới. Làm như thế thì chủ nhà thấy yên tâm hơn, còn tôi không bị kẹt vốn giữa chừng. Nếu anh chị sắp ký một hợp đồng nội thất biệt thự, hãy dành một buổi soi kỹ điều khoản tiến độ trước khi đặt bút — câu hỏi tôi luôn hỏi lại gia chủ là: nếu trễ ba tháng, bạn sẽ làm gì, và tôi sẽ mất gì?