Activity

Tuần trước, tôi cầm bảng báo giá 12 trang của một căn hộ 78m2 mà nhà thầu gửi, và vỏn vẹn soi 3 chỗ là thấy ngay 46 triệu đội lên so với mặt bằng chung, trong khi gia chủ đã gần như xuống tiền đặt cọc. Thú thực, tôi làm nghề giám sát công trình xây dựng 9 năm, đồng nghiệp trong công ty thường nhờ tôi xem lại bảng báo giá trước khi đặt bút, và tôi đã từng đứng giữa hơn 40 cuộc tranh cãi giữa chủ nhà và đơn vị thi công. Khi tìm hiểu thi công nội thất chung cư trọn gói, việc đầu tiên là đừng để con số tổng ở trang cuối làm choáng mình.

Kỳ lạ là người trong nghề như tôi đọc bảng chào giá theo thứ tự ngược lại

Chủ nhà bao giờ cũng mở từ trang đầu, tức là phần vật tư và thành tiền — đúng chỗ nhà thầu muốn mình để mắt tới. Tôi đọc ngược: mở từ phần điều khoản phát sinh, rồi tới giá công thợ, sau cùng mới xem vật liệu. Có lần tôi soi bảng chào giá của một căn 2 phòng ngủ 68m2 mà tên thầu xin giữ kín, dòng “chi phí phát sinh” nằm tít dưới cùng, in nhỏ, ghi chung chung: “các chi tiết khác tính theo thực tế thi công”. Nghe vô hại, nhưng khi cộng lại thì phát sinh 31 triệu cho phần uốn cong trần thạch cao, viền chỉ nhôm và điện nước chuyển vị trí — tức gần 18% của tổng hợp đồng 172 triệu. Điều buồn cười là, khoản đó không được thông báo một chữ nào khi chốt giá. Từ đó tôi rút ra một quy tắc: điều khoản phát sinh là chỗ nhà thầu để lại dư địa, và dư địa ấy hay ngốn nhiều nhất. Bạn cứ thử đếm xem mấy phần trăm đầu mục trong nhà chưa được ghi rõ đơn giá — tỷ lệ đó phản ánh gần hết rủi ro mà mình sắp gánh.

Ba con số trong hợp đồng mà chủ nhà hay bỏ qua vì nó nằm tít bên lề

Đầu tiên là đơn giá nhân công tính theo từng món hay theo m2. Hai cách này khác biệt khá rõ. Chẳng hạn cùng một bộ tủ, nếu khoán theo món thì đơn vị thoải mái nâng giá khi thêm chi tiết, còn theo mét vuông thì bạn nắm được sản lượng thật. Tôi đã thấy một hợp đồng để “công lắp đặt tủ bếp: 6 triệu” mà chẳng nói mấy mét dài; khi thi công kê ra 4,2 mét, đơn giá nhảy lên tương đương 1,43 triệu mỗi mét, đắt hơn mặt bằng chừng 25%. Thứ hai là tỷ lệ tạm ứng đợt đầu. Không ít đơn vị yêu cầu ứng trước 70%, thậm chí 80%. Nghe bình thường, nhưng tạm ứng cao nghĩa là mình tuột đòn bẩy: công ty cầm tiền rồi thì tiến độ thi công và chất lượng phụ thuộc tự giác của họ. Tôi từng khuyên một người bạn giảm tỷ lệ ứng xuống 40%, bổ thành 4 đợt theo mốc nghiệm thu, và kết quả là thầu thi công sạch sẽ, đúng tiến độ hơn hẳn căn khác. Sau cùng là thời gian bảo hành tính từ ngày giao nhà hay ngày nghiệm thu. Hai mốc này có thể cách nhau vài tháng nếu mình dọn vào trễ hơn lúc đơn vị bàn giao. Cộng ba con số này lại, chi phí thực dễ đội thêm 15 đến 22% so với mức mình tưởng ban đầu.

Tủ bếp là chỗ dễ đánh tráo vật liệu nhất và tôi mách cách phát hiện

Tôi từng hai lần bắt gặp thầu thay cánh tủ bếp acrylic sang melamine phủ bóng, chênh nhau gần 300 nghìn mỗi mét dài. Vụ đầu tiên là căn 55m2 ở một căn hộ ven đường vành đai: mã màu cánh 2 tấm khác khớp khi so dưới đèn buổi tối. Vụ thứ hai tinh vi hơn — bên thi công thay bản lề, ray trượt từ hãng có tên tuổi xuống loại trôi nổi. Mẹo nhận ra thì đơn giản: thứ nhất, so mã màu dán ở mẫu vật liệu với cánh đã gắn — dưới đèn trắng, hàng phủ bóng bóng mờ hơn hẳn. Hai là, kiểm tra độ dày cánh: acrylic chuẩn hay từ 18 đến 20mm, hàng mỏng chỉ 15 đến 16mm và cong khi mở ra đóng vào nhiều. Cuối cùng, yêu cầu ghi rõ thương hiệu bản lề, ray trượt vào phụ lục hợp đồng trước khi ký, kèm mã hiệu cụ thể. Kinh nghiệm của tôi là chụp lại ảnh mẫu vật liệu, dán vào bản phụ lục có chữ ký của hai bên. Điều này nghe có vẻ rườm rà, nhưng khi phát sinh tranh chấp thì nó cứu mình không ít lần.

Đừng thương lượng tổng giá, hãy mặc cả từng nhóm hạng mục

Đây chính là bài học mình rút ra sau nhiều cuộc thương lượng. Chia bảng chào giá thành 3 nhóm: phần thô nội thất bám tường, đồ rời, và thiết bị phòng tắm. Đơn vị thoải mái bớt phần đồ rời vì nó không ảnh hưởng tiến độ công trình, còn nhóm bám tường — tủ bếp, tủ âm tường, kệ trang trí — hầu như không giảm vì nó dính với kết cấu nhà. Có lần tôi hỗ trợ đàm phán cho một căn 65m2: nhóm đồ rời giảm được 12%, nhóm thiết bị vệ sinh giảm 8%, còn nhóm gắn tường chỉ giảm 4% sau khá nhiều lần trao đổi. Tổng lại, khoản tiết kiệm rơi vào 28 triệu trên mức chào ban đầu 312 triệu — tương đương gần 9%. Cho nên, thay vì ép bớt 10% trên tổng, mình nên nêu rõ từng nhóm có thể cắt chỗ nào. Nhà thầu hay chịu giảm ở phần họ không mất bao nhiêu công, còn bạn vẫn giữ được chất lượng ở phần đáng giá. Lời khuyên chân thành của tôi là đừng đặt bút khi chưa nhìn hết điều khoản ngoài hợp đồng, và mình từng vênh bao nhiêu phần trăm vì một dòng chữ nhỏ ở cuối hợp đồng?