Activity

Căn hộ 78m2 ở quận 7 đã được một nhà thầu ký chốt báo giá 412 triệu. Mình hành nghề kiểm soát xây dựng đã 9 năm, kiểm tra bàn giao đồ nội thất cho thuê và sang nhượng hơn 60 căn. Buổi chiều hôm ấy, tôi chỉ gợi ý chặn lại 5% giá giao kèo làm bảo hành 12 tháng. Ông ấy trở mặt tức thì, rồi móc ra một danh mục phụ dài 2 trang toàn thứ chưa hề đả động trong buổi chào giá. Cái buồn cười là, tờ phụ lục ấy ghi tay vàng, mực bút còn ướt. Lúc tra cứu thi công nội thất chung cư tại hà nội, việc đầu tiên là đừng để con số khuất lấp cấu trúc bên trong.

Tại sao con số 5% lại khiến cho đơn vị thi công đổi mặt

Chặn lại 5% giá giao kèo là cơ chế thông dụng ở khá nhiều căn hộ: chủ nhà giữ khoản đó đến hết thời gian bảo hành 12 tháng, đơn vị thi công khắc phục xong hết lỗi mới được lấy lại toàn bộ. Thật lòng, đấy là điều khoản ấy cực kỳ có lợi thế cho chủ nhà, và chính vì thế khá nhiều đơn vị tìm cách tránh né nó ra khỏi giao kèo. Có một lần, một thầu ở Q.2 nói với tôi rằng chặn 5% làm khổ dòng tiền của anh em thợ. Tôi nghe thấy cũng có lý, nhưng mà cái thật lòng không phải ở 5% đó, mà ở việc bảng chào giá đã bị đẩy lên bao nhiêu từ trước. Kinh nghiệm của tôi sau mấy chục cuộc cãi nhau giữa chủ nhà và nhà thầu: ai tự tin đồng ý điều khoản thì thường làm ăn thẳng thắn, còn ai vòng vo thì nên soi lại mỗi dòng vật liệu. Cái khéo lách nhất là cách nhà thầu kín đáo cộng 8-10% vào bảng giá gốc, sau đó vui vẻ gật đầu chặn 5%. Nhìn con số tổng thì ngỡ ổn, nhưng thật ra chủ nhà vẫn mất nhiều hơn mức 5% đáng lẽ được che chắn. Tôi từng duyệt một giao kèo mà gia chủ không hề đọc điều khoản này, đến lúc tủ bếp bong cửa sau 4 tháng, thầu hẹn sửa lượt mà không xong, cuối cùng gia chủ phải tự thuê thợ ngoài trả tiền mặt.

3 khoản đội thêm mà bảng báo giá gốc luôn cố tình bỏ trống

Trong hơn 60 nhà mình nghiệm thu, 3 khoản phát sinh xuất hiện đều như nhất là thanh ray giảm chấn cho ngăn kéo, nẹp nhôm chân tường, và hệ thống điện chìm bên trong tủ bếp. Một bộ ray giảm chấn loại ngon giá khoảng 180-350 nghìn mỗi đôi, một tủ bếp trên dưới dùng đến 12-14 cặp, nhân lên cũng tầm 3-4 triệu. Nẹp nhôm chân trông nhỏ thôi, nhưng một nhà 78m2 cần tầm 25-30 mét dài, giá bình quân 60-120 nghìn một mét. Điện chìm trong tủ bếp mới là khoản đau nhất: đèn led hắt, ổ cắm âm, dây điện chịu tải cho máy nướng, lò vi sóng, tủ lạnh âm. Nếu như báo giá chỉ viết chung chung cách “hoàn thiện theo thực tế thi công”, coi như bạn đã ký một tấm chi phiếu trắng. Cách mình đọc bảng chào giá hết sức đơn giản: từng dòng phải có hãng cụ thể, mã sản phẩm, đơn vị tính, số lượng, đơn giá, thành tiền. Bất kỳ mục nào thiếu một trong các mục đó thì tôi khoanh đỏ liền. Có lần, mình nhìn ra bảng báo giá một đơn vị viết “phụ kiện nhập khẩu loại tốt” cho hết tủ áo. Tôi hỏi loại nào, xuất xứ đâu, ông ấy ấp úng bảo “thì loại thường dùng thôi”. Cuối cùng chủ nhà đành tự mình mua phụ kiện bên ngoài, đội thêm 5 triệu so dự tính.

Cách mình tách một bảng báo giá đồ nội thất ra thành từng mét gỗ

Bảng chào giá nội thất nên chia ra 3 lớp: gỗ, phụ kiện, nhân công. Tôi hay dùng một tủ bếp trên dưới của nhà 78m2 làm dẫn chứng. Nếu báo theo mét dài, tủ trên cao 0.8m chạy khoảng 3 mét, tủ dưới cũng khoảng 3 mét. Giá gỗ MDF chống ẩm phủ melamine loại khá ổn rơi vào 1.8-2.2 triệu mỗi mét dài cho tủ trên, tủ dưới thì 2.4-3.1 triệu mỗi mét dài. Tính ra, phần gỗ chỉ rơi vào 12-15 triệu. Phụ kiện bản lề giảm chấn, ray giảm chấn, tay nắm, giá khoảng 3-4 triệu. Nhân công lắp đặt tủ bếp hay tính 15-20% trên tổng vật liệu, tức tầm 2.5-3.5 triệu. Tổng lại, một tủ bếp trên và dưới tầm 3 mét chỉ rơi vào 18-22 triệu nếu báo theo mét dài. Nhưng với kiểu báo trọn gói, khá nhiều đơn vị hét 32-38 triệu cho đúng cấu hình đó. Chênh lệch 14-16 triệu một tủ bếp, tính ra toàn bộ nhà thì con số chênh có thể tới 60-80 triệu. Tôi không bảo báo trọn gói thì sai, bởi nó gồm cả rủi ro đội thêm, nhưng chủ nhà nên biết mình đang trả thêm bao nhiêu cho sự nhàn hạ ấy. Lúc tôi bóc bảng báo giá ra từng lớp như thế, đơn vị thường đồng ý giảm 8-12% mà vẫn giữ được lãi hợp lý.

Khi nào tôi khuyên khách ký luôn mà không cần trả giá

Có những nhà thầu mà mình gợi ý khách ký ngay, chẳng mặc cả một đồng nào. Dấu hiệu nhận diện hết sức rõ: họ tự ghi rõ trong giao kèo phần bảo hành 12-24 tháng, phụ kiện ghi đúng thương hiệu và mã sản phẩm, điều khoản phạt trễ tiến độ rõ theo ngày. Có lần, mình xem một giao kèo mà nhà thầu tự viết bảo hành 24 tháng kể cả bản lề, ray giảm chấn, bồn cầu, vòi rửa”. Tôi bảo gia chủ ký luôn đi, chớ trả giá thêm. Vì hết sức đơn giản: một nhà thầu dám tự viết những điều khoản đó là họ đã tính toán đủ chi phí bảo hành vào giá gốc rồi. Nếu như bạn gắng mặc cả thêm 5-7%, họ sẽ phải cắt xuống vật liệu ở đâu đó mà bạn không nhìn thấy liền. Mình từng thấy một chủ nhà ở Bình Thạnh mặc cả được 22 triệu, sau 6 tháng thì cánh tủ bếp cong, bản lề gỉ, còn đơn vị thì nói “do khách ép giảm giá”. Lúc trả giá hợp lý nhất là trước khi chốt loại vật tư. Chốt xong thì đừng mặc cả nữa. Mặc cả sau khi đã chốt cấu hình chỉ khiến bạn mất uy tín và đội giá vật liệu tới 10-15%. Nói thẳng, giữ 5% bảo hành chẳng phải để làm khó ai. Nó chính là cách bạn giữ lại quyền lên tiếng sau khi tất cả đã xuống tiền. Bạn đã từng đọc kỹ tờ danh mục phụ viết tay đó chưa, hay chỉ nghe con số tổng rồi gật đầu?