Activity

Tôi vẫn gìn cuốn sổ ghi chép ghi mọi khoản phát sinh, và con số sau hết khiến tôi đứng hình 912 triệu đồng hơn dự toán ban đầu, bằng đúng giá một căn hộ hai phòng ngủ. Nhưng nguyên nhân chủ yếu đâu phải vàng lên giá. Tôi làm kỹ sư cơ điện mười hai năm cho nhà máy, đích thân vẽ bản vẽ và giám sát xây căn biệt thự 420m2 ở Long Thành cho bố mẹ, thuê đơn vị xây trọn gói, hoàn thiện năm 2023. Nói thẳng, tôi nghĩ mình đủ nghề để không bị qua mặt. Sai. Khi nghiên cứu thi công nội thất biệt thự trọn gói, tôi mới thấm rằng cái đội giá lớn nhất hay đến từ những chỗ lỏng mình mắc đi mắc lại mà không để ý.

Bản hợp đồng ghi đơn giá thô, còn khối lượng thì để trống

Tháng 3 năm 2022, tôi ký hợp đồng trọn gói với một nhà thầu ở Long Thành. Bản hợp đồng dày 20 trang, mục đơn giá viết rõ từng loại: bê tông móng 1.450.000 đồng một khối, thép 18.500 đồng một ký, cốp pha một trăm tám mươi lăm nghìn đồng một mét vuông. Nhưng mà cột khối lượng thì bỏ trống, kèm dòng chữ quen thuộc: “khối lượng nghiệm thu theo thực tế thi công”. Lúc đó tôi gật đầu vì nghĩ nhà thầu nào cũng vậy, với lại bản dự toán họ gửi kèm nhìn rất chi tiết. Đến lúc quyết toán, phần bê tông móng phát sinh một trăm tám mươi bảy triệu. Họ viện dẫn bản vẽ hoàn công có bốn hố móng sâu hơn ba trăm mi-li-mét so với bản vẽ thiết kế ban đầu, cộng thêm hai trục móng phải mở rộng đáy. Tôi lật lại hồ sơ, đúng là kỹ sư kết cấu có điều chỉnh, nhưng chuyện buồn cười là mọi thay đổi đó đều được duyệt qua email của tôi, chỉ là tôi không ai quy ra tiền tại thời điểm duyệt. Tổng chênh giữa dự toán và quyết toán riêng phần móng là một trăm tám mươi bảy triệu, chiếm hơn 20% tổng phát sinh. Nếu lúc ký tôi yêu cầu nhà thầu bóc khối lượng dự kiến cho từng cấu kiện, kèm điều khoản “vượt quá 5% phải thỏa thuận lại”, thì con số đã khác. Tôi nói chuyện này với mấy người bạn cũng đang xây, ai cũng có một cột khối lượng bỏ trống y như vậy.

3 lần thay cửa nhôm vì mỗi lần đổi là mỗi lần đập tường

Chuyện cửa sổ của tôi là một chuỗi sai lầm nối tiếp. Ban đầu tôi chốt cửa nhôm kính cường lực 1 lớp cho toàn bộ mặt tiền. Sau khi xem nhà ông anh, tôi đổi sang nhôm Xingfa hệ 55 vì nghĩ cách âm tốt hơn. Rồi đến lúc gần lắp, tôi lại nghe được rằng hệ 93 có khung dày hơn, kính hai lớp, chống nóng tốt cho hướng tây. Thế là tôi đổi lần thứ ba. Mỗi lần đổi không chỉ là đổi đơn giá vật tư. Tai cửa đã trát theo kích thước cũ, phải đập, trám trát lại, trễ tiến độ tổng cộng 23 ngày. Tiền nhân công phá dỡ, vật tư trám trát, sơn lại đội lên 68 triệu. Nếu chốt ngay từ đầu hệ 93, tôi chỉ trả phần chênh vật tư, ước tính tầm 45 triệu. Tôi lập bảng so sánh ba phương án trên giấy để nhớ đời:

• Nhôm kính cường lực một lớp: rẻ nhất, mà hướng tây nóng, cách âm kém, về sau hay phải thay.
• Xingfa hệ 55: giá trung bình, cách âm khá, phù hợp mặt hướng đông.
• Xingfa hệ 93: đắt nhất, kính hai lớp, giảm nóng rõ rệt cho hướng tây, tuổi thọ cao.

Bài học tôi rút ra rất cụ thể: chốt toàn bộ vật tư hoàn thiện trước xây tường. Cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc, sơn phải nằm trong một phụ lục có mã hàng và quy cách, ký trước khi đặt gạch đầu tiên.

Tôi tự đi mua gạch và phát hiện nhà thầu báo giá chênh đúng 22 phần trăm

Việc đích thân đi gạch là quyết định đúng nhất trong cả công trình. Nhà thầu gửi bảng báo giá gạch granite 80×80, mã cụ thể, báo 395.000 đồng một mét vuông. Tôi xuống tận kho ở Bình Dương, hỏi đúng mã đó, đúng lô đó, giá ba trăm mười nghìn đồng. Chênh tám mươi lăm nghìn đồng một mét vuông, tức hơn 22%. Nhà tôi lát khoảng ba trăm mét vuông gạch, tính ra tiết kiệm 25,5 triệu chỉ riêng gạch lát. Cộng thêm gạch ốp, gạch trang trí, tổng tiết kiệm hơn 140 triệu. Điều này không có nghĩa nhà thầu xấu. Họ có chi phí vận chuyển, quản lý kho bãi, bảo hành, lãi định kỳ. Nhưng nói thẳng, 22% là con số tôi không chấp nhận. Tôi thương lượng lại: cho họ giữ 8% phí quản lý vật tư, đổi lại tôi chọn nhà cung cấp, hợp đồng ghi rõ mã hàng, lô, và ngày giao. Việc nên làm là khảo giá ít nhất ba nhà cung cấp trước khi ký phụ lục vật tư, và yêu cầu bảng giá ghi cả tiền chở, phí bốc xếp, không để chung vào đơn giá.

Cái máy bơm nước nằm dưới gầm cầu thang và hai năm tôi không biết nó kêu

Phần cơ điện là chỗ tôi tưởng mình giỏi nhất vì đúng nghề. Vậy mà nó lại là chỗ rắc rối nhất. Bản vẽ kiến trúc và bản vẽ MEP làm ở hai nơi khác nhau, không chồng lên nhau. Kết quả: máy bơm nước và bình nóng lạnh bị đặt vào hốc kín dưới gầm cầu thang, không có cửa kiểm tra. Cho đến khi máy bơm kêu to mới phát hiện rò nước ra sàn. Tôi phải đục tường, làm lại đường ống, thay van, chi phí bốn mươi lăm triệu. Nếu lúc thiết kế các bản vẽ được vẽ chồng nhau, chỗ đó sẽ có cửa kiểm tra sáu mươi nhân sáu mươi và đường ống đi nổi. Tôi làm lại cho công trình của người quen theo cách này: đưa bản vẽ cơ điện vào duyệt chung với kiến trúc, mỗi hộp kỹ thuật phải có lối vào, máy bơm đặt nơi thoáng. Chậm hơn một chút lúc thiết kế, nhưng tránh được hàng chục triệu và nhiều ngày sửa.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây, hãy liệt kê khối lượng cho từng cấu kiện trước khi ký, chốt vật tư hoàn thiện trước khi xây tường, và duyệt chung bản vẽ cơ điện với kiến trúc. Còn nếu đã lỡ ký rồi, bạn đang định xử lý chỗ nào trước — khối lượng hay vật tư?