Activity

Ngày thứ 47 của cái công trường, tôi phát hiện tổ thợ đúc 1 khối bê tông mác 250 nhưng mình chép sổ nhật ký là mác 300. Và tôi chỉ nhận ra được nhờ thói quen kế toán buộc mình giữ hết mọi hóa đơn đá 1×2. Nghe có vẻ vô lý, nhưng chính cái tờ hóa đơn đó đã giữ mình khỏi một sai lầm mà sau này mình hiểu rằng nếu không phát hiện kịp thời, cả sàn tầng 2 sẽ phải đập lại làm mới. Khi bắt đầu nghiên cứu thi công nội thất biệt thự tân cổ điển, mình tưởng chỉ cần chọn được đơn vị thi công tử tế thì yên tâm. Sai bét. Sau một năm rưỡi ở công trường Đồng Nai này, tôi học được một bài học đơn giản: người bỏ tiền phải chính là người nắm cặn kẽ nhất mọi chi tiết của ngôi nhà.

Nghề kế toán dạy mình đọc bản vẽ thi công cái cách không ai dạy

Tôi ngồi kế toán 12 năm ở Sài Gòn, ngày nào cũng so khớp con số đến phát ngấy. Vậy mà khi cầm bản vẽ kết cấu từ nhà thầu gửi, mình tự học mình đọc nó trong đúng 3 tuần. Cách mình làm hết sức kế toán: dựng một bảng Excel song song với bản vẽ, mỗi cây thép, mỗi mét khối bê-tông đều có một dòng riêng. Cách duy nhất để đọc bản vẽ nhanh là biến nó thành con số biết nói. “Cái này dầm D1 ghi 6 đường kính 22, dài 7,2m”, mình bấm máy tính, ra khoảng 143kg thép. Rồi tôi so với bảng bóc tách khối lượng nhà thầu gửi. Kết quả làm mình rùng mình: phần thép dầm sàn bên họ thấp hơn bản vẽ tận 14%. Với một ngôi biệt thự 250m2, 14% thép dầm sàn tương đương tầm 1,8 tấn — tức hơn 30 triệu đồng chênh nhau. Mình không nói họ làm gian liền, tôi chỉ in tờ bảng Excel đó ra, gửi cho bên thiết kế kiểm tra thêm, sau đó mới ngồi nói chuyện với nhà thầu. Họ xin lỗi và bổ sung đủ khối lượng. Điều buồn cười chính là mình chưa từng học một lớp xây dựng nào hết.

3 lần mình tý nữa mất trắng tiền vì tin vào lời cam kết miệng từ thầu phụ

Nói thẳng, đây chính là phần mình muốn kể nhất vì nó ngốn của mình gần 6 tháng căng thẳng. Lần thứ nhất: anh thầu điện hứa dùng dây Cadivi chuẩn, báo giá theo Cadivi. Hôm họ kéo dây xong, tôi cầm cuộn dây lên không không một dòng thông tin sản xuất nào cả, nhãn giấy dán cũng không. Mình chụp hình, gọi điện cho cửa hàng điện hỏi mã cuộn đó, họ bảo không phải hàng do họ. Mình yêu cầu tháo hết ra đổi lại, giữ lại 5% giá hợp đồng điện để bảo họ thi công đúng. Trường hợp kế tiếp: anh thầu nước cam kết ống uPVC Bình Minh, đến lúc gắn thì mang ra mấy cây ống không tem nhãn. Lần cuối cùng đau nhất: bên đá granite đổi màu đá so với mẫu đã chốt — cùng tên gọi nhưng độ vân đá khác hẳn, rõ là hàng khác lô. Cách tôi xử lý không dùng gì cao siêu, chỉ nhờ biên bản nghiệm thu. Mẫu đá đã chốt tôi dán băng keo vào một tờ giấy A4, kẹp vào hợp đồng, có đủ hai bên ký tên. Thành ra khi họ thay hàng, mình chỉ cần đặt tờ giấy ấy trên bàn. Bài học mình rút ra là những gì không ghi trong giấy, kể như không tồn tại.

Cái app quản trị chi phí mình tự làm trong khi đợi thợ đúc sàn tầng 2

Có hôm tôi ngồi đợi thợ trộn bê tông đổ sàn tầng hai, buồn quá nên mở Google Sheet ra dựng một cái theo dõi chi phí theo ngày. Quy tắc đơn giản: mỗi hạng mục một dòng, cột ngày, cột số tiền đã chi, cột khối lượng thực tế làm, và một cột link ảnh hiện trường tôi để trên Google Drive. Bởi mình chụp ảnh mỗi buổi chiều trước khi thợ về, bảng tính đó chẳng mấy chốc trở thành bằng chứng đối chiếu. Có 3 lần mình phát hiện thầu phụ báo khống khối lượng, tổng giá trị hơn 40 triệu đồng. Lần rõ nhất là bên trát tường báo hoàn thành 320m2 trong 4 ngày. Tôi mở ảnh ra xem, đếm số thợ có mặt mỗi ngày, rồi tính ra năng suất tối đa chỉ đạt tầm 240m2. Lệch 80m2, tương ứng hơn 12 triệu tiền công. Mình gửi cái đường dẫn thư mục ảnh đó cho họ xem, không cần cãi một câu nào. “Anh xem giúp em ngày nào đội em đông người nhất mà ra được hơn 80m2”, thế là xong. Nhưng nói thật, chớ tưởng chiếc ứng dụng này thay được chuyện có mặt trực tiếp tại công trường. Mình đã từng tin vào mấy báo cáo gửi qua Zalo một tuần rồi mới xuống kiểm tra, và nhận ra tường trát bị nứt chân chim ở góc mà không một tấm ảnh nào ghi lại. Xuống công trường vẫn là cách duy nhất không ai thay được.

Điều tôi ước biết trước khi ký hợp đồng thi công trọn gói

Hợp đồng đầu tiên tôi ký thiếu 2 trong 4 điều khoản mình cho thuộc sống còn. Kết quả không tới ngay, nó tới sau khoảng 5 tháng, lúc công trình trễ 28 ngày mà tôi không phạt được đồng nào vì hợp đồng không ghi điều khoản phạt tiến độ. Đây là bốn thứ mình là buộc phải phải có trong hợp đồng xây biệt thự:

• Giá nhân công tách riêng phần thô và hoàn thiện, tính theo m2 chứ đừng gộp một cục
• Phạt chậm tiến độ theo từng ngày, ví dụ 0,1% giá trị hợp đồng mỗi ngày trễ, có mức trần rõ ràng
• Phụ lục vật tư ghi mã hiệu cụ thể từng loại, kèm ảnh mẫu dán kẹp vào hợp đồng
• Bảo hành thấm tối thiểu 5 năm, bảo hành kết cấu theo thỏa thuận riêng

Nói thẳng, cái khó nhất khi thương lượng không phải chính là những con số ấy, mà là giữ được bình tĩnh khi nhà thầu bảo anh cứ tâm, cái chuyện này em em lo được”. Mình đã gật đầu với mấy ấy một lần lần lần, và mỗi lần đều phải trả giá. Nếu bạn đang sắp xây một ngôi biệt thự và định khoán hết cho nhà thầu, hãy bỏ ra 2 buổi tối ngồi đọc kỹ từng dòng hợp đồng trước khi đặt bút ký. Còn nếu bạn đã lỡ ký rồi thì hãy bắt tay chụp ảnh, ghi nhật ký mỗi ngày đi — bạn sẽ ngạc nhiên khi biết những tấm ảnh chụp vội đó đáng giá bao nhiêu tiền vào khi cần đối chất đấy.