Activity

Tháng thứ tư của căn biệt thự 720m2 ở Ecopark, tôi ngồi đối chiếu 214 tin nhắn Zalo trong một buổi tối và thấy 11 lần đội thợ mộc, đội đá và đội điện cùng nói một câu ‘cái này không phải việc của em’. Mỗi lần như vậy là 3-7 ngày chờ đợi và vài chục triệu đội lên. Tôi làm quản lý dự án nội thất cho một doanh nghiệp nhỏ ở Hà Nội được 9 năm, chủ yếu nhận thi công biệt thự 300-900m2. Nói thẳng, nghề này không khó vì tay nghề thợ, mà khó vì chuyện tiền nong và ai đứng ra chịu. Nếu bạn đang tìm hiểu thi công nội thất chung cư, tôi khuyên hãy đọc phần dưới trước khi đặt bút ký bất cứ bản hợp đồng nào.

Sổ chi tiêu 7 tháng của tôi và những khoản không ai ghi trong hợp đồng

Ngôi nhà 720m2 đó ngốn của gia chủ khoảng 6,8 tỷ cho phần nội thất, nhưng dự toán ban đầu chỉ 5,9 tỷ. Chênh gần 900 triệu, và chuyện đáng nói là phần lớn phát sinh không nằm trong một bảng báo giá nào. Ví dụ tiền suất ăn ca cho 24 thợ trong 3 tuần cao điểm hết 42 triệu — gia chủ không thấy khoản này trong bản hợp đồng, nhưng nếu tôi không lo thì thợ bỏ ca, tiến độ sụp. Có lần tôi chọn máy cắt đá ướt loại rẻ, kết quả là làm vỡ 6 tấm đá, mỗi tấm 3,2 triệu. Cộng lại mất 19,2 triệu chỉ vì ham rẻ 4 triệu tiền thuê máy. Rồi tiền taxi chở bản vẽ sửa qua lại giữa công ty, xưởng gỗ và công trình hết 19 chuyến — nghe nhỏ nhưng cộng lại cũng gần 8 triệu. Bảng đối chiếu 4 hạng mục lớn: tủ bếp trên dưới dự toán 480 triệu, thực chi 512 triệu; sàn gỗ dự toán 620 triệu, thực tế 735 triệu; cầu thang dự toán 310 triệu, thực chi 298 triệu; điện nhẹ dự toán 210 triệu, thực tế 264 triệu. Điều tôi rút ra là con số dự toán chỉ đúng khi hồ sơ bản vẽ không đổi. Mà ở biệt thự, bản vẽ gần như luôn đổi.

Tranh cãi vì một thanh ray cửa lùa nặng 180kg

Cửa lùa gỗ óc chó dài 4,2m là điểm nhấn của phòng khách, nhưng nó suýt làm công trình đứng 11 ngày. xưởng làm gỗ sản xuất ray treo theo hồ sơ cũ, còn thợ lắp tại hiện trường phát hiện dầm thép chịu lực lệch 7cm so với bản vẽ kết cấu. Có nghĩa là nếu gắn đúng bản vẽ, cánh cửa sẽ cạ vào dầm thép mỗi lần trượt. Buổi họp ba bên có gia chủ, đơn vị kết cấu và xưởng gỗ kéo dài 2 tiếng rưỡi. Bên kết cấu nói sai 7cm vẫn trong dung sai, xưởng gỗ nói tôi làm theo bản vẽ, chủ nhà hỏi vậy ai trả tiền. Sau cùng chốt phương án gia cố bằng thép hộp 100×50 thay vì đục vào dầm bê tông, vì đụng vào kết cấu là động vào kết cấu — không ai dám ký. Chi phí tăng cường hết 34 triệu, phân bổ theo tỷ lệ 40-40-20 giữa chủ nhà, bên kết cấu và xưởng gỗ. Tôi ngồi giữa ba bên, cảm giác như đang làm phiên dịch hơn là điều hành. Mẹo của tôi từ đó: trước khi đặt xưởng, tôi luôn yêu cầu thợ chính xuống hiện trường đo đạc lại và ký biên bản từng kích thước. Nghe tốn thời gian, nhưng tránh được đúng những vụ như thế.

Tại sao tôi luôn yêu cầu hai đường ống chờ riêng cho điều hòa âm trần và hút mùi

Bếp 38m2 của căn đó là bài học tôi nhớ mãi. Gia chủ đầu tiên chọn bếp điện, rồi sau khi nhận thấy bếp từ công suất lớn đun nhanh hơn, đổi ý. Rắc rối là ống hút mùi chỉ dùng đường kính 90mm, lưu lượng chỉ đạt khoảng 300-400 m3/h. Với bếp từ công suất lớn, máy hút mùi cần tối thiểu 700-900 m3/h, và đường kính ống phải từ D150. Hậu quả: phải đục thêm một lỗ xuyên dầm, đi đường ống nổi chạy dọc trần và mất thẩm mỹ. Tôi từng phải xin lỗi chủ nhà vì chính tôi không dự phòng từ đầu. Từ đó, quy tắc của tôi: điều hòa âm trần và máy hút mùi phải có hai đường ống chờ tách riêng. Điều hòa âm trần thì dùng D150-D200 tùy công suất dàn lạnh, còn hút mùi đi D150 cho bếp từ và D200 nếu bếp công suất lớn. Chi phí đi hai ống từ giai đoạn đóng trần thạch cao chỉ tầm 6-8 triệu, nhưng sửa lại sau khi xong thì đắt gấp 5-7 lần và kèm bụi khắp nhà. Nói thẳng: đừng tiếc khoản đó.

Điều tôi ghi vào hợp đồng sau khi mất 340 triệu vì đổi ý giữa chừng

Có một dự án tôi thiệt 340 triệu chỉ vì chủ nhà đổi từ sàn gỗ tự nhiên sang đá marble ở 4 phòng ngủ — sau khi khung xương đã lên xong. Muốn thay, phải tăng cường sàn vì đá marble nặng hơn gỗ. Cộng cả phá dỡ, chở, làm lại và chênh lệch vật liệu, tổng đội 340 triệu. Vụ đó tôi tự trách đã không khóa rõ phạm vi trong hợp đồng. Sau ca đó, tôi bổ sung 3 điều khoản bắt buộc: bất kỳ thay đổi vật liệu hoặc cách bố trí sau khi phần thô xong phải có phụ lục hợp đồng ký trong 48 giờ; phí thi công lại tính theo 130% giá ban đầu; vật tư đã đặt cắt không được trả lại. Khoản 130% nghe thì khắt khe, nhưng thật ra nó phản ánh đúng hao tổn tháo dỡ, mua bù, điều thợ và chịu rủi ro. Có lần bị chửi vì đưa điều khoản đó vào, nhưng về sau chính gia chủ cảm ơn khi dịp khác họ toan đổi thiết bị vệ sinh khi đã ốp xong đá. Có hợp đồng rõ, tranh cãi ít hơn hẳn. Nếu bạn sắp làm nội thất biệt thự, hãy ngồi lại với đơn vị thi công 30 phút để chốt điều khoản thay đổi trước khi khởi công. Chớ để số tiền lớn dạy bạn bài học đắt như tôi từng trải. Bạn đã chuẩn bị phụ lục cho mọi thay đổi hay chưa?